創意產業園產生背景及產業鏈模式（附報告目錄）
1、改造及運營創意產業園的起源與發展
創意產業園是城市產業不斷轉型、新經濟不斷涌現的產物，伴隨文化創意產業蓬勃發展而形成。在改造老舊物業的基礎上進行創意園產業園運營，是在對原有工業建筑物更新與物業改造后進行的再次有效利用。創意產業園最早可追溯至19世紀的英國工業革命時期，當時由于環境污染與工業化的快速發展相伴而生,導致城市環境極為惡劣，使得提升城市功能及改善居住環境成為亟待解決的問題，因此早期的城市更新與物業改造以解決城市居住環境為主,基本由政府主導、帶有福利主義色彩。
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隨著城市更新和物業改造的責任和權限逐步下放至地方,民營資本部門在城市發展與更新中扮演了越來越重要的角色。19世紀70年代，美國內城衰落，中產階級郊區化日益加劇，城市更新轉向以中心區商業復興為主，通過商業團體的運作振興衰敗的內部城區，并以此與日趨繁榮的郊區相互競爭。這一時期，公私合作伙伴關系作為經濟發展的公共政策被正式提出，地方政府通過利用民營資本，提高再開發項目的可行性。地方政府通過提供政策支持、融資借貸、土地整理、物業租賃等服務，對民營資本開發城市更新提供更多的公共資源和支持。此時的城市更新以老舊城區商業化改造為主要方向，由政府及民營資本共同參與。
20世紀90年代以來，城市更新從房地產開發商主導、以振興經濟為目的的商業性開發走向經濟、社會、環境等多目標的綜合治理。公私合作從政府直接提供資助的“贈予型”發展到合資入股以回收投資的“入股型”,公私關系從投資型合作伙伴關系向社會型合作伙伴關系演進。同時，隨著城市產業不斷轉型升級，國外發達國家同樣面臨著城市更新中既有建筑再利用難題。出于對推動文化產業發展、保護環境、節約資源、發展經濟、保護歷史建筑的考慮，國外發達國家也紛紛將再利用定位為建筑開發利用與城市建設的基礎方式之-,對老舊工業建筑(群)進行更新和物業改造，重新打造成集商業辦公、文化創意、產品發布、資源交流、咨詢服務、信息平臺、會議展覽、休閑娛樂、餐飲服務、線下沙龍等多功能綜合性的創意產業園，創意產業園行業的發展得到大力支持。
隨著世界范圍內城市更新推進和創意產業園發展，目前國際上已擁有眾多可借鑒的改造運營文化創意園案例，包括英國倫敦金絲雀碼頭、美國圣安東尼奧珍珠啤酒廠、奧地利維也納煤氣罐城、美國紐約曼哈頓高線公園、美國蘇荷工業園區、英國倫敦卸煤廠等。
2、中國創意產業園發展背景
目前，我國大量創意產業園是在既有建筑(群)的基礎上進行改造所建成。由于我國存量較大的老舊工業建筑己漸漸無法滿足城市更新與升級的要求，同時國外的成功改造案例也得到了政府、行業主管部門、專業機構和行業企業的廣泛關注和借鑒。在國家和地方政策的鼓勵下，我國較多的城市地區著手將老舊工業建筑改造成為創意產業園區、現代服務業園區等，并在最近幾年取得了較為快速的發展。
3、產業鏈模式分析
創意產業園產業鏈的主要參與方包括政府、物業持有方、園區運營商和入駐企業。
（1）政府
政府為促進創意產業的發展同時加快城市更新進程，陸續出臺了一系列促進創意產業、創意產業園區發展和引導老舊廠房改造更新的政策。政府作為政策制定者以及產業引導者，其支持城市更新和加快創意產業園發展的驅動因素如下:
A、增強城市的競爭力
將老舊工業廠房更新改造成為創意產業園的城市更新建設可以吸引文化創意企業或高端服務業公司入駐，從而促進區域經濟增長、增加稅收、創造大量就業崗位、吸引高端創意人才集聚;而在創意產業園中，創意企業的集聚又可以進行產業鏈合作、信息共享，實現產業鏈升級。創意產業園成為城市更新、產業升級轉型優化、產業能級提升的物理載體，亦是文化創意產業培育的孵化器和加速器，因此可以有效提升城市競爭力。
B、提高城市宜居性
通過城市更新來提升生活質量是中國城市實施改造升級的核心目標，這將會實現多方共贏。將老舊工業廠房更新改造為創意產業園，可以在保留城市歷史底蘊的前提下有效改善城市景觀、吸引文化創意企業或高端服務業公司入駐，進而增加工作機會、增加城市旅游資源以及提高居民的生活環境和健康水平,從而增加城市宜居性。
C、確保城市的可持續發展
城市環境問題已經成為近些年政府需要應對的主要問題之一。而老舊廠房的改造是在現有廠房的基礎上進行科學設計改造，既可以有效避免建筑資源的浪費、減少拆除、重建的能源消耗，又能降低老舊廠房因落后設計引發意外事故的風險，提升土地利用效率。因此，老舊廠房再利用這種可持續發展的城市建設方式得到政府的支持。
D、服務中小微企業
政府積極支持中小微企業的發展，近年來從中央到地方推出一系列促進中小微企業發展的政策措施并支持創業創新。創意產業園區是以第三方公共服務平臺的形式，通過市場化手段服務中小微企業，能夠更加精準地契合中小微企業發展過程中的實際需求、為中小微企業提供符合其發展階段的服務,屬于支持中小微企業發展的市場化實踐。
（2）物業持有方
很多老舊廠房的物業持有方通常是傳統工業企業，由于城市產業調整升級、經濟結構轉型以及城市化的大幅度提升,很多工廠園區因此閑置。而這些老舊廠房往往處于城市較為優越地段、土地價值較高，但由于政策及歷史原因物業持有方無法對該等物業進行出讓、盤活資源，因此在持有物業的同時將廠房進行更新改造加以利用，能夠增加租金收入，對物業持有方而言能夠改善經營、盤活物業資源。
（3）園區運營商
園區運營商作為園區的更新改造和運營管理者，協助地方政府進行城市更新的推進，幫助物業持有方盤活物業資源，并向入駐企業提供租賃、物業管理、專業服務等多方位服務，在提供上述服務過程中實現經濟收益和自身業務發展。
（4）入駐企業
創意產業園的入駐客戶主要是文化創意產業企業和創業型中小微企業,在選擇辦公物業的時候考慮的因素包括租賃成本、項目區位、改造效果(包括建筑風格、使用材料、內部條件、采用的技術以及綠色指標等)、業態匹配以及提供的物業、專業服務。老舊建筑改造而成的創意產業園以其高性價比的租賃價格、優越的地理位置、獨特的創意建筑風格以及園區運營商的專業服務而對租戶形成較大的吸引力，能夠為大量處于早期發展階段、經濟實力有限的中小微創業、創新型企業提供重要的發展保障。
4、行業發展趨勢
（1）國內各大城市的存量房產數量巨大
目前，在國內各大中城市，由于產業結構的調整、城市建設等原因，導致大量工業用房閑置。這些存量老工業用房的處置，給發展現代服務業帶來了挑戰和機遇。以往城區內解決老工業建筑，主要是以轉讓城區工業用地使用權形式，開發商在取得土地使用權后僅利用了土地的開發價值，而工業廠房、辦公室等大部分工業資源成為了廢棄的垃圾。文化創意產業園區將文化創意產業注入空置率越來越高的工業建筑，有助于推動當地產業結構從傳統制造業向創造業轉變，并提升制造業退出城區后工業遺留資源的價值。
國內二三線城市存在較多的新建商業用房，由于資金短缺或市場定位等因素導致閑置，也為文創產業園區開發提供了資源和機會。諸如圣博華康這樣的文創產業園區專業規劃投資開發運營機構，通過對商業用房重新規劃和改建，成為有品牌，有內容的文創產業園區，從而提升商業用房的價值創造力。
（2）文化創意園區投資主體和開發模式呈現多元化趨勢
目前我國文化創意產業園區發展的投資主體呈現多元化發展趨勢，除政府給予直接和間接的投資外，各種民營企業、私營企業以及社會團體等紛紛投資建設文化創意產業園區。以杭州市政府規劃的“十大文化創意產業園區”為例，其中西湖創意谷、之江文化創意園、杭州創新創業新天地、西溪創意產業園、白馬湖生態創意園產權性質為國有，西湖數字娛樂產業園為集體投資，創意良渚基地為民營資本投資，運河天地文化創意園及下沙大學科技園為國有、民營合資型。文化創意園區目前主要有兩類開發模式，一類是政府和國有企業主導的自有土地開發模式，另一類是專業文創園區開發企業主導的租入土地開發模式。自有土地開發模式通過園區的區位優勢提高租售率，租入土地開發模式相對側重于園區服務功能和品牌價值。
（3）入駐文化創意產業園區的企業以中小型企業居多并行業集中度高
中小企業在我國發展文化創意產業中發揮著重要作用，但由于自身資金和資源能力有限，往往被產業園區低廉的租金和完善的公共配套設施所吸引進而入駐園區。