服務式辦公室行業特征與發展趨勢（附報告目錄）
1、行業概況
服務式辦公室行業作為商務服務業的一個細分行業，起源于20世紀70年代末期的美國，是辦公室租賃的最高形式，其在歐美也被稱為商務中心，服務式辦公室的產生與發展也是社會分工不斷深化的結果，隨著經濟的高速發展，傳統的辦公室租賃已經不能滿足不同類型企業的需求，特別是對于一些中小企業而言，由于其公司規模較小、人數少，并且處于業務發展初期，需要花費更多的時間和精力來發展公司的主營業務，且該類企業通常資金有限；然而傳統的辦公樓租賃費用高，租期長，并且簽訂租賃合同后，不會繼續為企業提供后續的服務，且企業仍需要花費時間、精力和金錢對辦公室進行裝修、布置、購買辦公用品等。這種傳統的辦公室租賃模式顯然無法滿足企業多元化的需求，正是在這種市場需求的孵化下服務式辦公室租賃應運而生。
相關報告：北京普華有策信息咨詢有限公司《2020-2026年中國服務式辦公室行業運行格局及市場前瞻報告》
服務式辦公室租賃的運營商不僅向客戶提供辦公室租賃服務，還為其提供配套的物業管理服務，運營商通過選定合適的項目進行開發，并聘請專業的設計團隊和裝修團隊對項目進行整體的改造設計和施工，使其改造成為滿足潛在客戶需求的辦公樓，運營商除了提供辦公地點、辦公家具、辦公用品、設備等硬件外，還提供人員與之相匹配，包括秘書、翻譯、會計、接待等，甚至提供住宿。可見服務式辦公室是一種集商務中心、行政、酒店于一體的辦公模式，同時服務式辦公室對于租賃期限沒有要求，真正實現了即租即用，省時省力，高效便利這些傳統辦公租賃所不具備的功能，這種辦公模式對傳統辦公模式的顛覆和創新是革命性的。
在我國服務式辦公室的租賃模式主要是以租賃方式取得具有租賃價值提升空間的既有建筑經營權，將該建筑整體進行重新市場定位和設計，通過改建配套硬件設施、重塑建筑風格和形象以及完善內外部裝修將其打造成為符合新目標客戶群辦公和經營需求的辦公樓，從而提升既有建筑使用價值，通過招商和后續獲得租金收入和增值服務收入。服務式辦公室市場在我國還處于起步階段，但由于其具有眾多標準辦公樓所沒有的優勢，因此得到了許多外資企業、外資辦事處等中小企業的青睞。目前國內的發展狀況比較理想，特別是北京、上海、廣州、深圳等經濟較為發達的城市，服務式辦公室的市場空間較大。
2、服務式辦公室的特征
（1）形成過程
目前，多數服務式辦公室都由既有的建筑進行改造而形成，通常服務式辦公室的經營者通過簽訂長期的租賃協議獲得既有建筑物的經營權，通過對既有建筑物進行重新定位、改造和招商出租，并提供后續的配套物業管理服務和增值服務，從而獲得租金和其他增值收入。
（2）功能特征
服務式辦公室不僅提供精致的裝修，齊全的辦公家具，公共的接待區域，公共的前臺，公共會議室、優質的前臺秘書服務、保潔保安服務，同時還提供傳真、復印、打印、掃描儀等辦公設備，配備茶水間，為入駐客戶提供咖啡、茶等服務，所以服務式辦公室不僅改善了企業員工的工作環境，同時又提高了企業的工作效率。服務式辦公室的租期可以是 1 個月至 24 個月，也可以是幾個月起的不斷續租，租約的長短完全取決于公司和企業不同的商業計劃與目的，且一般無需承擔任何的賠償責任和損失。傳統辦公室租期一般為 12 個月至 36 個月，若租賃期內擅自解除或違反合同、不履行合同，業主將沒收全部押金，有時客戶還需承擔額外的相關經濟賠償責任。這凸顯了服務式辦公室的服務型和便利性。
（3）運行模式
原有舊建筑的再利用，需要進行重新定位、設計、改建、招商和后續運營管理，但是由于大多數原有建筑資源的所有者不具備相關的專業能力，因此所有者多采用出租老舊建筑的方式，實現經營權的讓渡，同時由專業的服務式辦公室運營商來進行運營管理，服務式辦公室運營商通過與原有建筑的所有者簽訂長期租賃合同后，對原有建筑進行重新定位、設計和改建，提升其使用價值，通過這一過程實現租賃增值，在滿足目標客戶使用需求的基礎上獲得收入。
（4）地理位置與建筑格局
服務式辦公室的地理位置和建筑格局對于吸引客戶入駐有著至關重要的作用，特別是一些正處于發展階段的中小企業，為了樹立良好的品牌形象，通常希望其公司辦公地址位于金融中心或商務中心，但同時由于其公司規模較小，人數少，資金缺乏，這些客戶通常希望提供租賃的辦公室格局更具有靈活性。為了滿足客戶的個性化需求，服務式辦公室一般位于城市比較繁華和中心地帶，同時運營商在對既有建筑物進行改造時，會將辦公區分割成多個獨立辦公的單元區，最小可提供一人起租的空間，充分滿足了不同客戶的需求。
（5）針對客戶與價格定位
服務式辦公室強調效率、高性價比，主要針對的客戶為中小企業及外商辦事處。服務式辦公室的價格主要包括日常的租金、辦公家具、維護、空調、電費、清潔、保安、接待員以及電話應答服務等費用。除此之外，對會議室的使用以及一些貴重辦公設備的使用只要相應的支付租賃費用。對電話與寬帶的使用基本是按照電信的標準收費標準，由于各商務中心的不同，在標準收費上還會另加服務費。
3、行業主要壁壘
（1）資金壁壘
資金是從事服務式辦公室行業發展的主要障礙，服務式辦公室在前期項目開發、施工階段需要預先投入大量的資金，特別是有幾個項目同時進行時，公司首先需要支付項目成本，其次項目進來后，要對項目進行施工、裝修，公司需要支付項目施工成本，服務式辦公室行業具有資金密集型的特征，需要有較大的資金投入才能實現正常的運營。
（2）品牌壁壘
服務式辦公室市場的發展已經朝著品牌化發展，隨著越來越多的企業進入到服務式辦公室這個行業，特別是很多國外知名的企業也加入到了中國市場的競爭中，國外提供服務式辦公室服務的企業有著多年的經驗積累以及成熟的運行模式，已經建立了很好的品牌效應，更加能夠得到客戶的青睞，從而形成一個良性的循環。
（3）渠道壁壘
服務式辦公室市場除了項目開發，項目銷售也是很重要的環節，如何找到優質的項目，并通過特定的渠道資源將服務式辦公室成功的進行推銷對服務式辦公室行業來說至關重要。掌握好優質的渠道資源，并與其達成長期穩定的合同，占據有利位置，這樣新進入的企業很難在短時間內形成優勢。
4、行業基本風險特征
（1）行業風險
服務式辦公室行業受宏觀經濟周期的影響較為明顯，宏觀經濟增速放緩影響中小微企業的發展速度，經濟低迷期外商也會減少在中國的投資，對于主要客戶群中小微企業和外商辦事處的服務式辦公室的提供者來說，其經營將會受其影響。
（2）市場風險
一方面來說，服務式辦公室行業在我國還處于起步發展階段，現在還未形成充分的競爭，但是一些國外的服務式辦公室提供者進入中國市場，以其豐富的經驗和成熟的運營模式占有了很大的市場份額，對國內剛剛起步從事服務式辦公室的企業來說是很大的競爭對手，一些資源規模小、實力不強的公司很有可能在市場競爭中被逐步淘汰。
從另一方面來說，隨著國內服務式辦公室市場的發展，這一新的商業模式將逐漸被社會廣泛認知和接受，服務式辦公室市場將會吸引本土傳統辦公市場的參與者陸續探索商業模式升級和創新，通過研究公司商業模式、管理系統等手段逐漸進入該市場，使得該市場競爭更為激烈。
（3）政策風險
在產業政策方面，由于服務式辦公室行業在我國屬于新興行業，還處于成長起步階段，我國雖尚未有針對該細分行業出臺配套的法律法規及政策，但是服務式辦公室行業屬于服務業，我國出臺了多項政策支持發展服務業，如服務業發展規劃指出要“改革完善服務業發展體制機制，深化服務業改革，在土地利用總體規劃和城鄉規劃中統籌安排服務業發展用地規模、布局和時序，擴大服務業用地供給。調整城市用地結構，提高服務業用地比例。積極推進服務業企業節約集約利用土地，盤活存量用地，提高土地利用率，支持利用工業、倉儲等用房、用地興辦符合規劃的服務業，涉及原劃撥土地使用權轉讓或改變用途的，經批準可采取協議出讓方式供應。”大的行業政策有利于服務式辦公室行業的發展，但是如果國家在未來針對服務式辦公室行業出臺相關的限制性政策，將不利于該行業持續的成長與發展。
5、服務式辦公室市場的發展趨勢
（1）跨區域發展成為趨勢
我國目前服務式辦公室的發展仍然呈現區域性的發展特點，首先服務式辦公室行業主要集中于上海、北京、深圳等經濟發達的地區；其次，服務式辦公室的運營商由于區域的限制，一般的運營商只有在某一特定的城市進行項目運營，尚未形成全國甚至全球連鎖的大型運營商。但是我國服務式辦公室目前仍處于初步發展階段，其市場空間巨大，同時國外成熟的運營商的進入也將為本土的中小運營商提供成熟的經驗，當中小運營商擁有了成熟的運營模式以及優質的項目來源時，其可以以最低的管理成本同時開展多個項目，為了為企業創造更多的利潤，供應商將會尋求跨區域發展更多的項目。
（2）建立公共服務平臺，進行信息互享，提高增值服務
我國的服務式辦公室的服務尚未能充分發掘中小企業的潛在需求，目前，服務式辦公室主要集中為客戶提供辦公室租賃以及配套的物業管理服務，尚未建立信息共享平臺，但是隨著行業的發展，為客戶建立公共服務平臺，實現信息共享將成為服務式辦公室的發展趨勢，對于服務式辦公室運營商來說，在客戶入住后如何繼續為客戶提供更多的增值服務是該行業未來發展的方向，而建立信息共享平臺是提供增值服務中的重要一環，這不僅可以拉近運營商與客戶的距離，增強客戶的忠誠度，同時也使運營商更加了解自己的服務對象及其需求，為后續的服務提供很好的經驗。
雖然我國今年的經濟增速仍然不高，但這是基礎設施投資和建設降溫的結果，而國內消費及服務市場則處于上升趨勢，因此許多公司仍有可能擴大業務，這也為服務式辦公室行業的發展提供了很大的市場需求。
6、行業內競爭情況與主要領先企業
行業內小型企業眾多，市場集中度較低，不存在占據絕對統治地位的服務供應商。目前服務式辦公樓供應商領域分為外資和內資兩大陣營，外資進入中國市場已接近 10 年，項目選址上以高端項目為主，通常的模式是在地標性的甲級寫字樓內租賃一個樓層分隔裝修經營，在這個領域內雷格斯、德世和世服集團三家占據了外資高端服務式辦公樓市場的領先地位。
內資目前主要是對上述外資機構簡單模仿追隨階段，選擇二線甲級或乙級寫字樓租賃一個樓層經營，通過融資取得的資金來進行規模化布點，但是管理能力和營銷能力一般，尤其是定位不清導致的單一項目盈利能力差，影響了企業的穩健經營。
（1）企創商務
深圳市企創商務有限公司是中國服務式辦公室的領導者，成立于 2007 年 9 月27 日，注冊資金 1000 萬元。提供中小型獨立精裝修辦公室，同時提供前臺服務、工商注冊、代理記賬、電子商務等增值服務，是中國最大的服務式小型辦公室租賃商，目前在深圳、廣州、杭州、上海和武漢等地有近五十個大型商務中心連鎖，總面積逾五萬平米。
（2）AirS&S
AirS&S 是深圳地區服務式辦公室行業的新銳供應商，提供 1 至 10 人的中小型精裝修辦公室，AirS&S 專注小微企業辦公室出租服務，側重對小微企業的軟性服務支持，諸如：工商注冊、代理記賬等。
（3）雷格斯
雷格斯是全球領先的工作場所創新解決方案供應商，旗下產品和服務包括設備齊全的辦公室、虛擬辦公室、專業會議室、商務貴賓室，以及全球最大的視頻會議工作室網絡。不論是身處家中、在途中或是在辦公室內，雷格斯都能為客戶提供一種嶄新的工作方式。在大中華地區，雷格斯商務中心遍布北京、成都、大連、廣州、杭州、香港、澳門、上海、深圳和中國臺北等地。雷格斯于 1989 年成立于比利時布魯塞爾，總部設在盧森堡并在倫敦證券交易所上市。
（4）珂寶利
珂寶利是世界領先的服務型商務辦公室供應商，在亞太地區擁有超過 10 年的服務型商務辦公室管理經驗，總部位于新加坡。其秉承珂寶利“客戶為先”的一貫理念，把新加坡嚴謹細致的服務模式帶給在北京及中國大陸地區開展業務的客戶。
（5）協眾國際企業港
協縱國際企業港有限公司是一家專注為成長企業提供與商業地產有關的一站式解決方案和企業成長增值服務的國際企業，是中國首家柔性辦公基地運營商。以協縱品牌在全國一線城市中心商圈提供租期與面積靈活的甲級柔性辦公基地，小至一席大至一棟，精裝全配置服務式辦公室，可立刻進駐開展業務，其不但獨立運營也接受加盟外包管理。同時提供高檔會議室、虛擬辦公室、聯合辦公位和柔性辦公空間服務。