既有建筑維護改造行業發展概況及細分市場分析、發展趨勢分析
1、既有建筑維護改造發展概況
我國傳統建筑行業是改革開放后發展起來的，既有建筑維護改造是在建筑物存量擴大和使用年限增加逐步形成和發展的，是我國建筑行業的一個新興領域，形成和發展歷史較短：
既有建筑維護改造業務起源于 1980 年。在二十世紀八十年代、九十年代，只在局部地區（如北京、上海）由政府牽頭進行小規模試點嘗試：1980 年左右，北京市政府率先開始進行既有建筑改造嘗試，對三門口等地區進行“危房改造”，1990 年北京市政府面向全市提出了“危舊房改造計劃”，將改造范圍擴大到危舊房。九十年代，上海市政府提出“面向新世紀上海的既有建筑改造應從改造規劃、運作機制和融資渠道方面統籌決策，貫徹拆、改、留并舉的方針，尤其注意把既有建筑改造同保護城市歷史文化結合起來，做好保護性改造”等。當時只是試點，依據少、方法舊、模式舊、規模小。
進入 21 世紀后，我國既有建筑維護改造業務才慢慢在全國起步、發展。既有建筑維護改造作為新興的工程領域目前處于逐步發展和規范中，專業機構和實力企業較少，目前還沒有專業的上市公司，國家及有關部門結合行業發展情況和經驗，逐步制訂和編制相關政策和規范。
國內城市發展大致可分為三個階段：第一階段，新建為主；第二階段，新建與既有建筑綜合改造、城市更新并重；第三階段，既有建筑綜合改造、城市更新為主。目前，我國既有建筑面積約 800 億平方米，隨著使用年份增加、建筑材料自然老化、設計施工缺陷、規劃調整、規范變更、地震損壞等原因，以及國家對抗震要求和標準的提高，不少既有建筑亟需改造，這也將刺激既有建筑維護改造行業的迅速發展：
既有建筑維護改造技術是對傳統技術研究改良創新的重要突破，在國家創新驅動發展戰略和建設資源節約集約利用型社會的背景下，既有建筑維護改造技術的推廣和運用，使城市發展從第一階段轉化到第二階段、第三階段成為可能，是城市建設形態轉型的必定需要使用的技術，既有建筑維護改造業務是推動城市建設更新發展的必要業務形態。既有建筑維護改造作為一個新興領域，是對傳統建筑技術和業態的創新和應用，是我國實現碳達峰、碳中和承諾的一項有效舉措。
因此，既有建筑維護改造作為一個新興領域，是在國家創新驅動發展戰略背景下通過對傳統技術的創新和應用，從傳統建筑業中衍生發展形成的新活動形態。
（1）建筑隔震行業概況
1977 年至 1987 年是我國抗震行業的起步階段，期間編制了《民用磚房抗震加固技術》《工業與民用建筑抗震加固技術措施》等。我國最早的隔震建筑是 1993 年由周福霖院士設計建造的汕頭陵海路八層框架結構商住樓。1994 年 5 月，聯合國工業發展組織權威專家將這個隔震居民樓的建成譽為“世界建筑隔震技術發展的第三個里程碑”。2001 年，建筑隔震技術與消能減震技術寫入國標《建筑抗震設計規范》（GB50011-2001），成為我國隔震技術進步的重要標志。
2008 年汶川地震和 2012 年雅安地震，大量建筑遭到破壞，人員傷亡和財產損失巨大，以全國中小學安全工程為標志，掀起建筑抗震鑒定與加固高潮。建筑結構抗震設計在我國多地推行，云南、四川、海南、山西、新疆等地對建筑抗震方面作出不同程度要求，實施多以學校、醫院等公共建筑為主。2021 年 5 月，我國通過《建設工程抗震管理條例》，明確了新建、擴建、改建建設工程抗震設防達標要求及相關措施等，為加強建設工程抗震管理工作提供有力的法律支撐。
（2）建筑加固行業概況
建筑加固是指在建筑全壽命使用期內，以科學檢測鑒定為依據，采取合理的維修加固、結構改造等措施，提高結構的安全性和耐久性，滿足建筑物的正常使用功能，延長建筑物安全使用壽命。包括對既有建筑達到設計使用年限后的加固、既有建筑性能維護、部分新建筑使用功能改造以及設計、施工造成的損害補救等。
加固改造伴隨著建筑而出現，但作為一個規范、相對獨立的行業，則是在上個世紀 50、60 年代。建筑都有生命周期，一般情況下，現代建筑大約 30-40 年后就會集中出現問題，需要大的整修和加固。歐洲發達國家在第一次世界大戰后修建了大量現代建筑，但到了上個世紀 50、60 年代，這些現代建筑大量老化，到了周期的尾端，這便催生了現代加固改造行業。
（3）建筑物移位行業概況
建筑物移位是一項建筑結構力學與巖土工程技術緊密結合、技術含量高的活動，主要技術處理為：將建筑物在某一水平面切斷，使其與基礎分離變成一個可搬動的“重物”；在建筑物切斷處設置托換梁，形成一個可移動托梁；在就位處設置新基礎；在新舊基礎間設置行走軌道梁；安裝行走機構，施加外加動力將建筑物移動；就位后拆除行走機構進行上下結構連接，至此移位完成。
建筑物移位在我國起步較晚，大約是在 20 世紀的 80 年代，但發展迅速。我國目前每年拆除建筑物上億平方米，造成嚴重浪費，發展建筑物移位技術，具有積極的社會意義和經濟意義。第一，減低對民眾生活和工作的影響，甚至避免或消除社會矛盾；第二，節省大量資金資源，實現節能環保；第三，保護歷史建筑和文物，緩解城市建設中繼承與發展的矛盾。
（4）建筑物糾偏行業概況
建筑物糾偏是指對偏移垂直位置、發生傾斜的建筑采取糾傾扶正加固措施，恢復正常使用功能。地基不均、荷載不均或地基土受到擾動等原因，都會導致建筑物傾斜。糾偏通常需要綜合運用頂升、迫降、阻沉等多種方法。
建筑物糾偏技術應用非常廣泛，特別是舊建筑改造。1990 年，我國成立了全國建筑物鑒定和加固標準技術委員會，編制建筑物鑒定和加固糾偏規范，同濟大學成立專門的研究學院，糾偏施工理論和技術手段逐步完善。近年來，糾偏改造、受災房屋加固等工程項目越來越多，糾偏工程的經濟效益和社會效益越來越大。
（5）地下空間開發利用行業概況
地下空間范圍很廣，如地下交通設施、商業設施、地下車庫、市政公益管線設施、城市綜合防災建設、軍事工程、倉儲設施、高層建筑地下空間。中國工程院戰略咨詢中心、中國巖石力學與工程學會地下空間分會以及中國城市規劃學會 12 月 26 日聯合發布的《2021 中國城市地下空間發展藍皮書》顯示，截至 2020 年底，中國城市地下空間累計建設 24 億平方米。“十三五”期間，中國累計新增地下空間建筑面積達到 13.3 億平方米，新增地下人均建筑面積為 1.47 平方米。2020年中國城市地下空間新增建筑面積約 2.59 億平方米，同比增長 0.78%，新增地下空間建筑面積（含軌道交通）占同期城市建筑面積約 22%，而長三角城市群以及粵港澳大灣區中的珠三角城市群，該比值達到 24%，共同構成主導中國城市地下空間發展的增長極。
近年來，我國以地鐵為主導的地下軌道交通、以綜合管廊為主導的地下市政等快速崛起，地下空間專用裝備制造及相關技術不斷創新并打破國外壟斷，城市地下空間開發利用呈規模發展態勢。開發利用地下空間是 21 世紀結構工程的重要發展趨勢。
2、既有建筑維護改造行業發展趨勢
現階段，既有建筑維護改造業務和市場的特點主要體現在：（1）具體業務類型多樣化，如隔震加固、結構補強、整體遷移、糾偏、頂升/迫降、地下空間開發利用和文物保護等；（2）業主需求和技術特點多元化、個性化，技術創新和應用要求高、難度大、門檻高、競爭者少；（3）城市核心區用地緊張及地下空間需求推動老城區和既有建筑地下加層需求增長；（4）地震多發地建筑隔震加固（如中小學校舍等）需求較大。
資料來源：普華有策
①隔震加固工程將是未來行業一個重要的需求領域
我國地處歐亞板塊的東南部，受環太平洋地震帶和歐亞地震帶的影響，屬于地震多發國家。據統計，我國 30 個省份發生過 6 級以上地震，19 個省份發生過 7 級以上地震，12 個省份發生過8 級地震。地震對建筑造成巨大破壞，嚴重危及人民的生命財產安全1。目前，我國隔震行業仍處于初級發展階段。我國部分城鄉基礎設施建設防震標準偏低，避難場所建設滯后，防災減災能力弱。隨著政府對抗震防災工作日益重視，隔震行業法規政策得到完善，建筑隔震宣傳普及程度提高，社會各界對建筑隔震的需求逐步增加，隔震技術推廣和應用呈上升趨勢。特別是地震多發災區，普通工民建、中小學校舍、大型公共建筑、關鍵基礎設施的抗震改造市場需求巨大。
②地下空間開發分層化與網絡化
與既有地下建筑之間的整合協同，是城市地下空間開發過程中的重要內容。在城市總體規劃層面，需要根據城市經濟預期和發展需求，結合當地地質特點與城市延伸方向進行合理分層。這種分層面的地下空間，以人及為其服務的功能區為中心，人、車分流，市政管線、污水和垃圾的處理分置于不同的層次，各種地下交通也分層設置，以減少相互干擾，保證了地下空間利用的充分性和完整性。在交通、管廊等地下空間專項規劃中，為了保障城市各層次空間之間的快速轉換，也會向網絡化引導，具體體現為軌道交通逐步形成網絡，換乘站點比例提高；地下快速路將形成體系，地下市政綜合管廊未來會形成網絡，遠期地下物流系統將在城市和城市群之間規劃。
③具備雄厚技術研發實力的企業將在行業內脫穎而出
既有建筑維護改造施工工藝特殊、復雜，從業企業需具備專業的工程資質、專業設計及施工人員，以及足夠的項目經驗。面對我國巨大的老舊建筑物修復及改造的市場需求，具備雄厚的技術研發實力的企業有望占得先機。
④節能環保是工程施工的重要因素
《我國節約能源法》第三十五條規定：“建筑工程的建設、設計、施工和監理單位應當遵守建筑節能標準。不符合建筑節能標準的建筑工程，建設主管部門不得批準開工建設；已經開工建設的，應當責令停止施工、限期改正；已經建成的，不得銷售或者使用。建設主管部門應當加強對在建建筑工程執行建筑節能標準情況的監督檢查。”此外，《關于加快建筑業改革和發展的若干意見》指出：“建筑業要大力發展節能節地節水節材建筑，嚴格采用環保和節能建筑材料，禁止使用淘汰產品，走新型工業化道路，促進建筑業經濟增長方式的根本性轉變”。我國發布《“十四五”節能減排綜合性工作方案》也指出，全面推進城鎮綠色規劃、綠色建設、綠色運行管理，推動低碳城市、韌性城市、海綿城市、“無廢城市”建設。全面提高建筑節能標準，加快發展超低能耗建筑，積極推進既有建筑節能改造、建筑光伏一體化建設。
既有建筑維護改造的施工地多在城市中心區，需要嚴格控制和處理廢土、廢氣、廢物、廢水、泥漿、粉塵和噪聲等，環保要求很高。遵循綠色建筑、綠色施工的時代要求，全方位節能減排，積極推廣無污染、節能的新型施工工法，建設環境友好型綠色工程，是行業發展的必然趨勢。
3、既有建筑維護改造行業細分市場
建筑自然老化和后續維護，是既有建筑維護改造行業的重要領域。由于材料老化、設計施工缺陷、規劃調整、規范變更、地震損壞等原因，不少既有建筑亟需得到改造。同時，一些現有建筑中，舊的結構設計在功能上不能滿足當前使用的需求，這也刺激了既有建筑維護改造行業的迅速發展。此外，隨著“三改一拆”行動全面鋪開，“以拆代改、以改促拆”，拆改并舉促發展，我國的城市化建設也正從傳統的大拆大建、“以建代改”的城市規劃和建設思路逐步向“能改不拆”階段轉移。特別是隨著我國經濟發展和人民生活水平的不斷提高，近年來舊城改造幾乎成了各大、中城市的共同課題。因此，古建筑修復、舊建筑加固及既有建筑抗震加固等市場需求巨大。在這一思路的指引下，針對既有建筑所需的既有建筑維護改造業務將會迎來難得的發展機遇。
既有建筑維護改造是一個新興的工程領域。我國自建國以來，特別是自上世紀 70 年代末實行改革開放以后，各種房屋建筑以及城市設施數量急劇增加，其中絕大多數是混凝土及砌體結構建國初期建造的大量的工業與民用建筑，服役期大都超過 50 年，存在各種安全隱患。一些新建成的工程項目中，由于勘察、設計和施工中的技術和管理問題，導致工程在建成初期就出現各種質量安全隱患，如果不及時采取措施，就有可能導致重大的安全事故。為此，國家每年投入大量資金用于建筑修復，為既有建筑維護改造行業提供了市場需求。
（1）古建筑修復
我國文明悠久，歷史建筑物多種多樣，具有巨大的歷史文化價值，成為我國優秀文化的典型代表，是中華歷史文化中的重要組成部分，必須進行保護和傳承。我國各地大量的古舊建筑和建筑遺存，結構精巧、構造復雜、造型美觀、形制宏偉，但由于年代久遠，風化嚴重，出現外立面開裂、主體傾斜、構件脫落，甚至部分傾塌等，再加之保護不力，人為損害嚴重，部分亟需通過糾頃、擇砌、修繕、加固、平移等手段進行維修和改造。
（2）舊建筑加固
上世紀 50 年代以來，我國經歷過兩次城市新建高潮，形成了大量磚砌、混凝土結構的建筑，長期的使用引起的自然老化、外部自然環境的侵襲、自然災害破壞等問題。建筑加固是土建施工的一個分支，據統計，我國現有一大批五、六十年代建造的老房屋因超過了設計基準期而有待加固，全國又有大約三分之一的住宅安全儲備不足，且城市的住宅結構逐漸進入老齡化，需要加固維修。同時，國家限定結構建設投資，從節約成本考慮，利用很多老結構、老建筑的情況越來越多，需要進行加固處理的項目逐漸增加。
數據顯示，預計到2030 年中國城鎮住房存量將達 406-413 億平，巨大存量意味著二次修復改造需求潛在增長空間巨大。2017 年 3 月住房城鄉建設部印發《關于加強生態修復城市修補工作的指導意見》，編制城市生態修復和城市修補專項規劃，鼓勵行業內相關企業積極參與。
（3）隔震抗震
地震的破壞力非常巨大，給人們的生命財產帶來不可估量的損失，尤其對于我國西南部等地震多發地區。為促進防震抗震研究，提高建筑工程抗震設防能力，最大限度地減輕地震災害損失，有效保障人民群眾生命財產安全，近年來，國家和地方先后發布了相關法律法規、產業政策、技術標準等，以規范和鼓勵建筑減隔震行業的發展。
針對地震災區的普通工民建、中小學校舍、大型公共建筑、關鍵基礎設施的抗震改造是既有建筑維護改造實施的又一重要應用領域。隔震行業屬于典型的朝陽產業，隨著隔震技術的推廣，未來幾年隔震應用總體呈上升趨勢。近幾年，隨著國家對抗震防災工作的重視和隔震技術宣傳度提高，住建部發布多項建筑減隔震相關標準文件，且 《建設工程抗震管理條例》自2021年9月1日起施行。我國減隔震市場規模空間將持續擴大。
（4）地下空間
開發利用城市地下空間具有重要的戰略意義，也是現代城市發展的必然趨勢。城市發展空間由地面向地下延伸，向地下要土地、要空間，增加地面綠化率，部分城市功能由地面轉入地下，是全世界城市發展的必然趨勢，并成為衡量城市現代化程度的重要標志。隨著我國城市化進程的加快，城市的用地在不斷的擴大，城市的地面發展空間受到制約，現代城市的可持續發展必然將向地下拓展，因此地下空間的有著巨大的發展潛力。我國地下空間開發利用主要體現在：地下交通設施：如地鐵、地下通道；市政基礎設施：地下停車庫、地下物流系統等；人防及生產儲存設施：地下倉庫、地下水庫、人防工程及地下河川等。地下空間的適宜開發深度通常在地下 10 米至50 米之間。
截至 2021 年底，我國常住人口城鎮化率已達到 64.72%，比 2020 年末提高 0.83 個百分點，城鎮常住人口達到 91,425 萬人，比 2020 年末增加 1,205 萬人；鄉村常住人口 49,835 萬人，減少1,157 萬人，城市化加速發展使得城市地下空間開發利用同步加快發展成為必然。根據《城市軌道交通 2021 年度統計和分析報告》數據顯示，截至 2021 年底我國大陸地區在建線路長度為 6,096.4公里，其中地下線 4971.7 公里，占比 81.55%，在建規模持續增長。
我國各省市均編制了城市地下空間發展規劃。《蘇州市地下空間專項規劃 2018-2035 年》提出，地下空間與軌道交通之間互聯互通，地下綜合管廊與軌交同步建設，到 2020 年前，蘇州要完成 87 公里地下綜合管廊的建設，到 2030 年，蘇州還要再增加 106 公里，達到 193 公里。屆時，地下綜合管廊將成系統、成規模，助力城市發展。《2021 年度杭州市地下空間開發利用項目建設計劃》提出，重點推進 65 個開發項目，計劃新增地下空間 500 萬平方米，重點推動大城北大運河新城地下空間統籌開發、運河灣站綜合體、杭鋼站綜合體、杭州云（北）、杭州云（南）、三江匯之江未來社區、三江匯智慧新天地片區地下空間統籌開發等多個重點項目的前期研究。2018 年，深圳結合新的發展形勢和需求開展了《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》修訂工作，對原辦法進行優化，進一步明晰了地下空間職能分工，增強統籌協調和全過程管理；明確了地下空間法定規劃的體系和內容；鼓勵聯通，完善公共領域和聯通空間的地下建設用地使用權管理；完善了地下空間產權登記和使用管理要求。
更多行業資料請參考普華有策咨詢《2022-2028年既有建筑維護改造行業深度調研及投資前景預測報告》，同時普華有策咨詢還提供產業研究報告、產業鏈咨詢、項目可行性報告、十四五規劃、BP商業計劃書、產業圖譜、產業規劃、藍白皮書、IPO募投可研、IPO工作底稿咨詢等服務。